Das Wichtigste auf einen Blick
- Bei Eigentumswohnungen gibt es zusätzliche Punkte die du neben dem normalen Hauskauf prüfen musst —
- WEG & Verwaltung: 5 Punkte
- Objekt & Recht: 5 Punkte
- Finanzierung: 4 Punkte
ETW kaufen: Checkliste für den Wohnungskauf
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
Bei Eigentumswohnungen gibt es zusätzliche Punkte die du neben dem normalen Hauskauf prüfen musst — besonders rund um WEG und Hausgeld.
WEG & Verwaltung
| ✓ | WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre lesen |
| ✓ | Rücklagenstand der WEG prüfen (mind. 2 €/m² p.a. sollten vorhanden sein) |
| ✓ | Beschlossene und geplante Sonderumlagen erfragen |
| ✓ | Hausgeld: Höhe und was enthalten ist |
| ✓ | Verwaltungsgesellschaft und ihre Reputation checken |
Objekt & Recht
| ✓ | Teilungserklärung lesen: Was gehört zur Wohnung? |
| ✓ | Sondernutzungsrechte prüfen (Garage, Garten, Stellplatz) |
| ✓ | Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum verstehen |
| ✓ | Mietrechtliche Situation (bestehende Mieter?) |
| ✓ | Reparaturpflichten: Was ist WEG, was du? |
Finanzierung
| ✓ | Hausgeld in die monatliche Belastung einrechnen (2–4 €/m²) |
| ✓ | Bank informieren: ETW wird oft etwas konservativer bewertet |
| ✓ | Wohnrecht und Belastungen im Grundbuch prüfen |
| ✓ | Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück für Steuer |
Weiterführende Artikel:
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was gehört auf die Checkliste für wohnungskauf?
- Vollständige Wohnungskauf-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?