Wer seinen Baukredit abbezahlt hat, denkt oft: Fertig! Aber die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen — bis sie aktiv gelöscht wird. Warum das wichtig ist, und wie man vorgeht.
Warum bleibt die Grundschuld nach der Kreditrückzahlung?
Anders als eine Hypothek (die automatisch mit der Schuld erlischt) bleibt die Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens weiter im Grundbuch eingetragen. Das Darlehen ist weg — aber das dingliche Recht der Bank am Grundstück nicht.
Die Bank gibt nach Rückzahlung eine "Löschungsbewilligung" — damit kann der Eigentümer die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen.
Warum sollte man löschen?
- Beim Verkauf: Käufer wollen ein "lastenfreies" Grundbuch — ungelöschte Grundschulden können den Verkauf erschweren oder Kaufpreis drücken
- Bei neuen Krediten: Ungelöschte Grundschuld reduziert den Beleihungsspielraum
- Klarheit: Grundbuch soll den tatsächlichen Zustand widerspiegeln
Wann muss man NICHT löschen?
- Wenn man plant, die Grundschuld für einen neuen Kredit wiederzuverwenden ("stehen lassen" spart Kosten bei Wiederbelastung)
- Wenn kein Verkauf oder neue Finanzierung geplant
Fazit: Löschen ist sinnvoll wenn Verkauf absehbar oder neue Finanzierung nicht geplant.
Ablauf der Grundschuldlöschung
- Löschungsbewilligung anfordern: Schriftlich bei der Bank, nach vollständiger Darlehensrückzahlung. Kostenlos! Bank muss sie ausstellen.
- Notarielle Beglaubigung: Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden (oder eine öffentlich beglaubigte Urkunde der Bank)
- Antrag beim Grundbuchamt: Mit Löschungsbewilligung Löschungsantrag stellen
- Eintragung: Grundbuchamt streicht die Grundschuld — dauert 4–12 Wochen
Kosten der Grundschuldlöschung
| Position | Kosten |
|---|---|
| Löschungsbewilligung der Bank | Kostenlos |
| Notar (Beglaubigung / Antrag) | 50–300 € |
| Grundbuchamt (Löschungsgebühr) | 75–300 € (je nach Grundschuldhöhe) |
| Gesamt | ca. 150–600 € |
Grundschuld stehen lassen: Wann sinnvoll?
Wenn man die Immobilie nicht verkauft und künftig wieder beleihen möchte (z.B. für Renovierung), kann man die Grundschuld stehen lassen. Wenn dann neuer Kredit kommt: Grundschuld wird "reaktiviert" — spart neue Eintragungs kosten (150–600 €).
Was ist mit Rang und Rangfolge?
Im Grundbuch haben Grundschulden eine Rangfolge. Wer als erster im Grundbuch steht, hat Vorrang bei Zwangsvollstreckung. Nach Löschung einer Grundschuld rücken die nachrangigen Gläubiger vor — relevant wenn mehrere Grundschulden eingetragen sind.
Checkliste Grundschuld löschen
- ☑ Kredit vollständig zurückgezahlt?
- ☑ Löschungsbewilligung bei Bank angefordert?
- ☑ Notar beauftragt oder Grundbuchamt direkt kontaktiert?
- ☑ Bearbeitungszeit (4–12 Wochen) eingeplant?
- ☑ Kosten im Budget?
Fazit
Die Grundschuldlöschung kostet 150–600 € und ist bei Verkauf oder ohne neue Finanzierungspläne sinnvoll. Die Löschungsbewilligung bekommt man kostenlos von der Bank — der Rest ist eine kurze Notar-Visite und etwas Geduld. Wer die Grundschuld stehen lässt, hat sie als günstige Wiederbelastungsoption bereit.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.