Ein Immobilienkauf ist die größte finanzielle Entscheidung des Lebens. Mit dieser Checkliste vergessen Sie keinen wichtigen Punkt — von der ersten Besichtigung bis zum Einzug.
Phase 1: Vorbereitung (vor der Suche)
- ☑ Budget realistisch kalkuliert (Eigenkapital, Einkommen, Nebenkosten)
- ☑ SCHUFA-Auskunft eingeholt und geprüft
- ☑ Vorab-Finanzierungsbestätigung von Bank/Vermittler
- ☑ Mindest-Eigenkapital: 20% Kaufpreis + alle Nebenkosten
- ☑ KfW-Förderprogramme geprüft
- ☑ Landesförderung geprüft (NRW.BANK, L-Bank etc.)
- ☑ Wunschlage und Kompromissbereitschaft definiert
Phase 2: Besichtigung
| Szenario | Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil |
|---|---|---|---|
| Wenig EK | 10 % | 90 % | +0,6 % Aufschlag |
| Standard | 20 % | 80 % | Marktstandard |
| Gut | 30 % | 70 % | -0,2 % Rabatt |
| Optimal | 40 %+ | 60 % | -0,35 % Rabatt |
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
- ☑ Mehrere Besichtigungen (auch ohne Makler, zu verschiedenen Tageszeiten)
- ☑ Wohnfläche nachgemessen (eigener Lasermeter!)
- ☑ Heizungsanlage und Alter geprüft
- ☑ Dach: Alter, Zustand, letzte Sanierung?
- ☑ Feuchtigkeitsschäden, Schimmel geprüft (Keller, Bad, Ecken!)
- ☑ Elektrik: Alter und Zustand (Sicherungskasten, Leitungen)
- ☑ Fenster: Zustand, Verglasung, Dichtung
- ☑ Energieausweis angefordert und gelesen
- ☑ Nachbarn und Lärmpegel eingeschätzt (zu verschiedenen Zeiten!)
- ☑ ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur (Schule, Einkauf) geprüft
Phase 3: Kaufpreis und Verhandlung
- ☑ Lokalen Vergleichspreis recherchiert (Immoscout, lokale Makler)
- ☑ Sanierungskosten kalkuliert (Abzug vom Kaufpreis)
- ☑ Angebot schriftlich gemacht (mit Bedingungen)
- ☑ Kaufpreis inkl. Inventar verhandelt (Einbauküche etc. separat ausweisen → spart Grunderwerbsteuer)
Phase 4: Finanzierung
- ☑ Mindestens 3 Finanzierungsangebote eingeholt
- ☑ Effektivzins verglichen (nicht nur Nominalzins!)
- ☑ Sondertilgungsrecht vereinbart (mind. 5%)
- ☑ Tilgungsflexibilität geprüft
- ☑ Zinsbindung passend gewählt (15 Jahre empfohlen)
- ☑ Bereitstellungszinsen und -frist geklärt
- ☑ KfW-Antrag gestellt (parallel zur Bankfinanzierung)
Phase 5: Rechtliche Prüfung
- ☑ Grundbuchauszug gelesen (Belastungen, Rechte, Grundschulden)
- ☑ Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Notartermin erhalten
- ☑ Kaufvertrag gelesen und verstanden (oder Anwalt)
- ☑ WEG-Protokolle letzter 3 Jahre gelesen (bei ETW)
- ☑ Hausgeldabrechnung und Instandhaltungsrücklage geprüft (bei ETW)
- ☑ Mietverträge gelesen (falls vermietet)
- ☑ Baugenehmigungen und Abnahmen vorhanden
Phase 6: Notartermin
- ☑ Legitimation mitgenommen (Personalausweis)
- ☑ Finanzierungsbestätigung der Bank vorhanden
- ☑ Kaufvertrag nochmals gelesen (unmittelbar vor Termin)
- ☑ Fragen an Notar vorbereitet
- ☑ Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist eingetragen
- ☑ Notarkosten eingeplant (ca. 1,5% des Kaufpreises)
Phase 7: Nach dem Kauf
- ☑ Kaufpreis überwiesen (nach Aufforderung vom Notar)
- ☑ Grunderwerbsteuerbescheid bezahlt
- ☑ Grundbucheintrag (Eigentumsübergang) bestätigt
- ☑ Wohngebäudeversicherung abgeschlossen
- ☑ Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellt
- ☑ Bankverbindungen für Grundsteuer, Hausgeld aktualisiert
- ☑ Versicherungsschutz (Hausrat, Haftpflicht) überprüft
Fazit
50 Punkte — kein einziger ist überflüssig. Haken Sie systematisch ab, machen Sie keine Ausnahmen aus Zeitdruck. Ein vergessener Punkt kann zehntausende Euro kosten. Wie in unserem Grundbuch-Ratgeber erklärt, sind die rechtlichen Details besonders wichtig.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Was gehört auf die Checkliste für immobilienkauf 2025?
- Vollständige Immobilienkauf 2025-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?