Viele Käufer kalkulieren mit dem Kaufpreis und der Kreditrate — und vergessen die laufenden Kosten. Diese können erheblich sein und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie stark beeinflussen.
Regelmäßige laufende Kosten
| Kostenart | Typischer Betrag |
|---|---|
| Grundsteuer | 300–1.500 €/Jahr je nach Lage |
| Wohngebäudeversicherung | 300–800 €/Jahr |
| Heizung (Gas/Öl) | 800–3.000 €/Jahr je nach EK-Klasse |
| Strom | 1.000–2.500 €/Jahr |
| Wasser/Abwasser | 300–800 €/Jahr |
| Müllabfuhr | 100–400 €/Jahr |
| Schornsteinfeger | 80–200 €/Jahr |
| Wartung Heizung | 150–400 €/Jahr |
Instandhaltungsrücklage
Als Faustregel empfehlen Experten:
- Gebäude unter 20 Jahre: 6–8 €/m² Wohnfläche/Jahr
- Gebäude 20–40 Jahre: 10–14 €/m²/Jahr
- Gebäude über 40 Jahre: 14–20 €/m²/Jahr
Bei 120 m² und 20 Jahre altem Gebäude: ca. 1.440 €/Jahr Rücklage einplanen.
Kosten bei vermieteten Wohnungen (Hausgeld)
Bei Eigentumswohnungen in einer WEG kommen hinzu:
- Hausgeld: 2–5 €/m²/Monat (enthält Betriebskosten + Verwaltergebühr + WEG-Rücklage)
- Sonderumlagen: unvorhersehbar, bis 30.000 € bei großen Sanierungen
Gesamtkosten-Beispiel: 150 m² Einfamilienhaus
- Kreditrate: 1.500 €/Monat
- Betriebskosten: ca. 400 €/Monat
- Instandhaltungsrücklage: ca. 150 €/Monat
- Gesamtbelastung: ca. 2.050 €/Monat
Tipp
Vor dem Kauf immer die Jahres-Betriebskosten des Vorbesitzers anfordern. Das gibt ein realistisches Bild der laufenden Kosten — besser als jede Schätzung.
Weiterlesen: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
Wohnnebenkosten Übersicht 2025
| Kostenart | Eigentümer/Monat | Mieter/Monat |
|---|---|---|
| Heizung + Warmwasser | 80–200 EUR | via NK-Abr. |
| Strom | 60–120 EUR | 60–120 EUR |
| Wasser/Abwasser | 25–60 EUR | via NK-Abr. |
| GEZ | 18,36 EUR | 18,36 EUR |
| Grundsteuer | 50–250 EUR | via NK-Abr. |
| Instandhaltung | 100–300 EUR | entfällt |
Gesamtbelastung Nebenkosten Eigentümer EFH 120 qm: ca. 500–1.200 EUR/Monat zusätzlich zur Kreditrate. Nicht vergessen bei der Finanzierungsplanung.
Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb
Beim Kauf einer Immobilie fallen über den eigentlichen Kaufpreis hinaus erhebliche Nebenkosten an — in der Regel 6–12 % des Kaufpreises. Diese müssen fast immer aus Eigenkapital finanziert werden.
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Bundesland-Variation |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | Bayern 3,5 % — Brandenburg 6,5 % |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | Bundesweit einheitlich (GNotKG) |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | Bundesweit einheitlich |
| Maklerprovision | 0–3,57 % | Max. 50/50 Teilung seit 2020 |
Rechenbeispiel: 350.000 € in NRW
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 €
- Notar + Grundbuch (2 %): 7.000 €
- Makler (3,57 % / 2 = 1.785 %): 6.248 €
- Gesamt Nebenkosten: ~36.000 € (10,3 %)
Fazit: Bei einem 350.000-€-Objekt in NRW müssen mindestens 36.000 € Eigenkapital allein für Nebenkosten eingeplant werden — plus idealer Weise 20 % EK für das eigentliche Darlehen.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.