Vorbereitung: Bevor du zur Besichtigung gehst
- ☐ Exposé und Grundriss studieren — Fragen notieren
- ☐ Bodenrichtwert der Lage prüfen
- ☐ Google Street View der Straße anschauen
- ☐ Öffentliche Verkehrsanbindung prüfen
- ☐ Lärmquellen recherchieren (Schule, Gastro, Gewerbe, Bahnlinie)
- ☐ Kamera und Notizbuch mitnehmen
Außen: Gebäude und Umgebung
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
- ☐ Fassade: Risse, Schäden, Feuchtigkeitsflecken
- ☐ Dach: Von außen sichtbare Schäden, Moosbefall
- ☐ Gemeinschaftliche Flächen: Treppenhaus, Keller, Müllraum — Zustand?
- ☐ Aufzug: Vorhanden, funktioniert er?
- ☐ Parkplatz / Garage: Vorhanden, inklusive oder extra?
- ☐ Fahrradkeller: Vorhanden und zugänglich?
- ☐ Müllplatz: Ordentlich? Geruchsbelästigung?
Innen: Raum für Raum
- ☐ Wände: Feuchte Stellen, Schimmel (besonders Ecken, hinter Möbeln)
- ☐ Decken: Wasserflecken, Risse
- ☐ Böden: Zustand, Knarren (Holzwurm?)
- ☐ Fenster: Schließen sie gut? Kondenswasser zwischen Scheiben?
- ☐ Türen: Klemmen, schließen nicht richtig?
- ☐ Heizkörper: Werden alle warm? Alt oder neu?
- ☐ Bad: Fugen, Abdichtung, Schimmel, Abflüsse
- ☐ Küche: Abzug funktioniert? Abfluss geruchlos?
Technik und Infrastruktur
- ☐ Heizung: Alter, Hersteller, Wartungszustand
- ☐ Warmwasser: Zentralheizung oder Durchlauferhitzer?
- ☐ Elektrik: Sicherungskasten (alt = Schmelzsicherungen = Problem)
- ☐ Internetanschluss: Glasfaser verfügbar? DSL-Geschwindigkeit?
- ☐ Wasserleitungen: Bleirohre (Baujahr vor 1973)?
- ☐ Lüftung: Badlüftung, Küchenlüftung ins Freie?
Rechtliches: Was du fragen und verlangen solltest
- ☐ Energieausweis vorlegen lassen
- ☐ Letzten Grundbuchauszug sehen
- ☐ Bei Wohnung: Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, letzte Protokolle
- ☐ Wie alt ist das Dach? Wann wurde zuletzt saniert?
- ☐ Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten in der WEG?
- ☐ Warum wird verkauft? (Sehr aufschlussreich)
Atmosphäre und Umgebung prüfen
- ☐ Besichtigung zu verschiedenen Tageszeiten (tagsüber UND abends)
- ☐ Lärmpegel: Straße, Nachbarn, Gewerbe
- ☐ Belichtung: Wieviel Tageslicht kommt in den Haupträumen?
- ☐ Kurzes Gespräch mit Nachbarn (sehr aufschlussreich!)
Goldene Regel: Nie in nur einer Besichtigung kaufen. Wer ernsthaft interessiert ist, besichtigt mindestens zweimal — einmal tagsüber, einmal abends. Und: Bring beim zweiten Termin eine zweite Meinung mit (Freund mit Handwerkerkenntnis oder Sachverständiger).
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Wohnung Besichtigung Tipps besonders beachten?
- Wichtig bei Wohnung Besichtigung Tipps: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.