Beim Immobilienkauf fallen verschiedene Grundbucheintragungen an — für den Eigentümerwechsel, die Grundschuld der Bank und die Auflassungsvormerkung. Was das alles kostet.
Welche Eintragungen fallen beim Kauf an?
- Auflassungsvormerkung: Sichert den Käufer nach Vertragsschluss (verhindert Doppelverkauf)
- Eigentumsumschreibung: Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung I
- Grundschuldbestellung: Eintragung der Bankgrundschuld als Kreditsicherheit in Abteilung III
- Löschungen: Alte Lasten des Verkäufers werden gelöscht
Grundbuchkosten nach Kaufpreis
Die Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie basieren auf dem Geschäftswert (= Kaufpreis bzw. Grundschuldbetrag):
| Kaufpreis | Eigentumsumschreibung | Grundschuld (80 %) | Auflassung | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 300 € | 250 € | 150 € | 700 € |
| 250.000 € | 500 € | 400 € | 250 € | 1.150 € |
| 350.000 € | 700 € | 560 € | 350 € | 1.610 € |
| 500.000 € | 1.000 € | 800 € | 500 € | 2.300 € |
Faustregel: Grundbuchgebühren betragen ca. 0,4–0,6 % des Kaufpreises. Zusammen mit Notargebühren: ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Grundschuld-Eintragung: Kosten separat berechnen
Die Grundschuld wird auf den Kreditbetrag eingetragen (nicht den Kaufpreis). Bei 80 % Finanzierung:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kredit: 240.000 €
- Grundschuldgebühr: ca. 0,2 % von 240.000 € = 480 €
Hinweis: Manche Banken übernehmen die Grundschuldgebühren — nachfragen!
Wer zahlt die Grundbuchkosten?
Beim Kauf: Üblicherweise der Käufer (gilt für Auflassung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld). Beim Verkauf: Löschung alter Lasten zahlt der Verkäufer.
Löschung einer Grundschuld
Nach Kreditrückzahlung sollte die Grundschuld gelöscht werden — das kostet:
- Notar: 50–200 € für Löschungsbewilligung
- Grundbuchamt: 50–150 € für Löschungseintragung
- Gesamt: ca. 100–350 €
Hinweis: Eine ungelöschte Grundschuld stört bei späterem Verkauf und sollte daher zeitnah gelöscht werden.
Eintragung schneller beantragen
Standard-Bearbeitungszeit Grundbuchamt: 4–12 Wochen. Dringende Eintragung möglich (z.B. wenn Käufer Druck hat) — kann priorisiert bearbeitet werden, aber keine Garantie. Kosten gleich.
Checkliste Grundbuchkosten
- ☑ Kaufpreis-anteilige Grundbuchkosten ins Budget einkalkuliert (0,5 %)
- ☑ Grundschuld-Eintragungskosten separat kalkuliert
- ☑ Alte Lasten: Verkäufer löst sie auf eigene Kosten
- ☑ Nach Kreditrückzahlung: Grundschuld löschen lassen
Fazit
Grundbuchkosten sind beim Immobilienkauf unvermeidbar und sollten mit ca. 0,5 % des Kaufpreises eingeplant werden. Zusammen mit Notargebühren macht das ca. 1,5 % des Kaufpreises. Immer in die Kaufnebenkosten einrechnen!
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.