Das Wichtigste auf einen Blick
- Grunderwerbsteuersatz Bayern: 3,5% (Stand 2026)
- Bei 350.000 € Kaufpreis: 12.250 € Grunderwerbsteuer
- Zahlung fällig: 1 Monat nach Steuerbescheid vom Finanzamt
- Spartipp: Inventar (Küche, Einbauschränke) separat im Kaufvertrag ausweisen
Grunderwerbsteuer in Bayern: 3.5%
Beim Kauf einer Immobilie in Bayern fällt eine Grunderwerbsteuer von 3.5% auf den Kaufpreis an. Diese Steuer ist einmalig fällig und muss aus dem Eigenkapital bezahlt werden.
Berechnung: Wie viel zahlst du konkret?
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (3.5%) |
|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € |
| 350.000 € | 12.250 € |
| 500.000 € | 17.500 € |
Bayern im Bundesland-Vergleich
| Bundesland | Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3.5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5.0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5.5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Baden-Württemberg | 5.0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Hessen | 6.0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6.5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6.5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Wann und wie wird gezahlt?
Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid nach der Beurkundung. Du hast dann 1 Monat Zeit zur Zahlung. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne die wird kein Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Spartipps für Bayern
- Inventar separat ausweisen: Küche. Markisen. Sauna — wer diese im Kaufvertrag separat bewertet. zahlt darauf keine Grunderwerbsteuer
- Kauf innerhalb der Familie: Direkte Verwandte (Eltern. Kinder. Ehegatten) sind von der Grunderwerbsteuer befreit
- Kaufpreis und Nebenkosten trennen: Manche Nebenkosten können separat im Vertrag ausgewiesen werden
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Worauf kommt es bei Grunderwerbsteuer Bayern an?
Das Wichtigste bei Grunderwerbsteuer Bayern: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Lineare AfA: 2 % p.a. des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) über 50 Jahre. Bei 250.000 € Gebäudewert: 5.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung. Seit 2023: degressive AfA für Neubauten (5 % im ersten Jahr, dann fallend). Denkmäler: bis 100 % in 12 Jahren (§ 7i EStG). Immer: Grundstückswert herausrechnen.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?
Bei Eigennutzung: steuerfrei, wenn mind. im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt. Bei Vermietung: steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren: steuerfrei. Ausnahme: mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel.
Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist?
Wer eine vermietete Immobilie binnen 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus absetzbare Werbungskosten. Halteperiode: Datum Notarvertrag Kauf bis Datum Notarvertrag Verkauf. Bei selbst genutzten Immobilien: Ausnahme greift.