Beim Immobilienkauf werden von verschiedenen Stellen zahlreiche Dokumente angefordert — von der Bank für die Finanzierung, vom Notar für den Kaufvertrag, und vom Finanzamt für die Grunderwerbsteuer. Wer diese frühzeitig zusammenträgt, beschleunigt den gesamten Prozess erheblich.
Unterlagen für die Baufinanzierung (von dir als Käufer)
Einkommensnachweise
- Letzten 3 Gehaltsnachweise (oder 6 bei schwankendem Einkommen)
- Letzter Jahres-Lohnsteuerbescheid
- Bei Selbstständigen: letzten 2–3 Einkommensteuerbescheide + BWA
- Arbeitgeberbestätigung (auf Anfrage der Bank)
Persönliche Dokumente
- Personalausweis oder Reisepass (beider Käufer bei gemeinsamen Kauf)
- Meldebescheinigung (aktuelle Adresse)
- SCHUFA-Selbstauskunft (kostenlos, einmal jährlich)
Finanzielle Dokumente
- Kontoauszüge der letzten 3 Monate (zeigt Zahlungsverhalten)
- Eigenkapitalnachweis (Kontoauszug, Depotauszug, Bausparvertrag)
- Nachweise über weitere Verbindlichkeiten (andere Kredite)
- Nachweis über regelmäßige Ausgaben (Alimente, Unterhalt)
Unterlagen zur Immobilie (vom Verkäufer/Makler)
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
Grundlegende Dokumente
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Lageplan
- Bebauungsplan (beim Baurechtsamt)
- Kaufvertragsentwurf des Notars
Gebäude-Unterlagen
- Baupläne / Grundrisse (alle Etagen)
- Baugenehmigung (falls relevant)
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf seit 2014)
- Letzte Heizungswartungsprotokoll
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten 3 WEG-Versammlungen
- Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Verwaltervertrag
Bei vermieteten Objekten
- Alle bestehenden Mietverträge
- Letzte Betriebskostenabrechnung
- Mietkautionen (Höhe und Nachweis)
- Mieterliste mit Mietpreisen
Unterlagen für den Notartermin
- Personalausweise beider Parteien (Käufer + Verkäufer)
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Kaufvertragsentwurf (vorab lesen!)
- Bei Vollmacht: notariell beglaubigte Vollmacht
Unterlagen für das Finanzamt (Grunderwerbsteuer)
- Kaufvertrag (erhält das Finanzamt vom Notar automatisch)
- Grunderwerbsteuerbescheid prüfen auf Richtigkeit
Profi-Tipp: Digitaler Ordner
Lege einen digitalen Ordner (z. B. in der Cloud) an und scanne/fotografiere alle Unterlagen sofort nach Erhalt. Dokumente gehen so nicht verloren, und du kannst sie schnell der Bank oder dem Notar per E-Mail senden.
Fazit
Viele Immobilienkäufe verzögern sich wegen fehlender Unterlagen — entweder beim Käufer oder beim Verkäufer. Wer diese Checkliste früh abarbeitet, ist im Vorteil. Fange mit den eigenen Unterlagen an und fordere die Immobilienunterlagen gleichzeitig vom Makler/Verkäufer an.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Was gehört auf die Checkliste für immobilienkauf unterlagen?
- Vollständige Immobilienkauf Unterlagen-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?