Kaufnebenkosten von 10–15 % sind bei jedem Immobilienkauf einzuplanen. Doch mit der richtigen Strategie lässt sich bei einigen Positionen sparen. Welche Hebel gibt es?
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Position | Kosten | Sparbar? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je Bundesland | Bedingt (Bundesland wählen) |
| Notargebühren | ca. 1,0 % des Kaufpreises | Nein (gesetzlich geregelt) |
| Grundbuchgebühren | ca. 0,5 % des Kaufpreises | Nein (gesetzlich geregelt) |
| Maklerprovision | 3,57 % (Käuferanteil) | Ja — verhandelbar |
Tipp 1: Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer variiert stark:
- Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer)
- Hamburg: 5,5 %
- NRW, Schleswig-Holstein, Saarland: 6,5 % (teuerste)
Wer flexibel in der Regionswahl ist, kann durch Kauf in Bayern statt NRW bei 300.000 € Kaufpreis 9.000 € sparen. Nicht immer realistisch — aber relevant für Grenzlagen.
Tipp 2: Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen
Wenn Einrichtungsgegenstände (Küche, Sauna, Carport) separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an.
- Kaufpreis: 350.000 €
- Davon Einbauküche: 15.000 € (separat ausgewiesen)
- Grunderwerbsteuerbasis: 335.000 €
- Ersparnis bei 6 % GrESt: 900 €
Wichtig: Werte müssen realistisch sein — das Finanzamt prüft das! Überhöhte Inventarpreise können als Steuerumgehung gewertet werden.
Tipp 3: Maklerprovision verhandeln
Die Maklerprovision ist verhandelbar — besonders wenn:
- Sie direkt beim Makler kaufen (nicht über Online-Inserat)
- Der Markt schleppend läuft (Makler will verkaufen)
- Sie schnell kaufen können (keine Finanzierungsüberraschungen)
Typische Verhandlungsreduktion: 0,5–1 % des Kaufpreises. Bei 350.000 €: bis zu 3.500 € Ersparnis.
Tipp 4: Ohne Makler kaufen
Privatangebote (ohne Makler) sparen die komplette Provision. Plattformen mit Privatangeboten:
- Immobilienscout24 (Filter: ohne Provision)
- Ebay Kleinanzeigen
- Lokale Facebook-Gruppen
- Direkt im Wunsch-Viertel Briefe einwerfen
Tipp 5: Notar selbst auswählen
Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt — aber: Die Nebenleistungen (z.B. Erstellung von Löschungsbewilligungen) können variieren. Ein Notar, der effizient arbeitet, kann bei komplexen Vorgängen Zeit und Kosten sparen.
Tipp 6: Grundbuchkosten der Bank prüfen
Manche Banken übernehmen die Kosten für die Grundschuldbestellung im Rahmen der Kreditvergabe — zumindest teilweise. Immer nachfragen!
Realistisches Einsparpotenzial
Bei einem 350.000 € Objekt in NRW:
- GrESt 6,5 % = 22.750 € (nicht vermeidbar, außer Bundeslandwahl)
- Inventar separat: -900 €
- Maklerprovision verhandeln: -2.500 €
- Notar + Grundbuch: unvermeidbar (ca. 5.250 €)
- Gesamt-Einsparung: ca. 3.400 € möglich
Checkliste Kaufnebenkosten reduzieren
- ☑ Inventar realistisch bewertet und separat im Vertrag?
- ☑ Maklerprovision verhandelt?
- ☑ Privatangebote ohne Makler geprüft?
- ☑ Grundschuldkosten mit Bank besprochen?
- ☑ Gesamte Nebenkosten korrekt budgetiert?
Fazit
Notargebühren und Grundbuchkosten sind festgelegt — hier ist kein Spielraum. Bei Maklerprovision und Inventar gibt es Potential. Realistisch sind Ersparnisse von 1.000–5.000 € möglich — kein Vermögen, aber kein Pappenstiel.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.