Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist eine der größten Entscheidungen deines Lebens. Diese Checkliste hilft dir, nichts Wichtiges zu übersehen — von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift beim Notar.
Block 1: Lage und Umgebung
- Infrastruktur: ÖPNV, Einkauf, Schulen, Ärzte erreichbar?
- Entwicklungspotenzial der Lage: Stadtentwicklungsplan prüfen
- Lärmquellen: Bahnlinien, Hauptstraßen, Gewerbe in der Nähe?
- Sonnenverlauf: Wie ist die Ausrichtung der Wohnung?
- Parkplatz-Situation: Eigener Stellplatz oder Tiefgarage vorhanden?
Block 2: Zustand der Wohnung
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
- Baujahr und Sanierungsstand prüfen
- Feuchtigkeitsspuren, Schimmel, Risse in Wänden?
- Zustand der Fenster und Türen (Dichtheit, Isolierung)
- Wohnfläche nachgemessen? (Abweichung über 10 % = Kaufpreisminderung)
- Zustand Bad, Küche, Böden: Renovierungsbedarf einkalkuliert?
Block 3: Gebäude und Gemeinschaft
- Zustand des Daches, der Fassade, Treppenhäuser
- Fahrstuhl vorhanden? Zustand und Baujahr?
- Heizungsanlage: Art, Baujahr, GEG-Konformität
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen lesen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen (min. 1 % Kaufpreis p.a.)
- Geplante Sonderumlagen? (Dach, Fassade, Fahrstuhl)
Block 4: Rechtliches und WEG
- Teilungserklärung lesen: Was gehört zur Wohnung?
- Gemeinschaftsordnung: Tierhaltung, Untervermietung erlaubt?
- Grundbuchauszug: Lasten, Beschränkungen prüfen
- Energieausweis vorhanden und eingesehen?
- Mietvertrag (wenn vermietet): Laufzeit, Kaltmiete, Mieterschutz?
Block 5: Finanzen
- Kaufpreis mit Bodenrichtwert verglichen?
- Alle Nebenkosten eingerechnet? (ca. 10–15 %)
- Hausgeld vollständig bekannt? (inkl. Sonderumlagen-Risiko)
- Finanzierungsbestätigung der Bank vorhanden?
- Monatliche Gesamtbelastung durchgerechnet (Rate + Hausgeld + Rücklage)?
Block 6: Vertragsabschluss
- Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vorher erhalten?
- Inventarliste (Küche, Einbauten) klar geregelt?
- Übergabedatum realistisch für Kreditauszahlung?
- Auflassungsvormerkung vor Kaufpreiszahlung sichergestellt?
Finanzierung berechnen
Berechne Rate, Nebenkosten und Eigenkapitalbedarf für deine Wunsch-Wohnung.
Zum Rechner
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Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zum Immobilienkauf
- Was gehört auf die Checkliste für wohnung kaufen checkliste?
- Vollständige Wohnung Kaufen Checkliste-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?